Le logement est souvent le bien le plus précieux d’un ménage et peut devenir une source de conflits au moment d’une succession. Lorsqu’un conjoint décède, le survivant peut se retrouver dans une situation juridique délicate s’il n’a pas été suffisamment protégé en amont. Plusieurs outils existent pour anticiper cette situation. Encore faut-il connaître leurs différences et choisir celui qui correspond vraiment à sa configuration familiale.
Le piège de l’indivision non anticipée
Par défaut, lorsqu’un bien immobilier est acquis en commun et que l’un des propriétaires décède, la quote-part du défunt entre dans sa succession et se retrouve en indivision entre le conjoint survivant et les héritiers. En présence d’enfants issus d’une union précédente, cette situation peut devenir particulièrement tendue : les enfants du premier lit deviennent copropriétaires du logement que le survivant occupe. Ils peuvent, dans certaines conditions, demander le partage et forcer la vente.
Cette réalité, méconnue, est pourtant vécue par de nombreuses familles recomposées. Elle peut être anticipée par plusieurs mécanismes juridiques complémentaires.
La clause de tontine : protéger l’achat en commun dès le départ
Le pacte tontinier, ou clause d’accroissement, peut être intégré à l’acte d’achat d’un bien immobilier. Il stipule que le survivant des deux acquéreurs sera réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine, effaçant ainsi toute transmission successorale. En cas de décès de l’un, le bien revient intégralement à l’autre, sans droit de succession pour les couples mariés et avec une fiscalité réduite pour les concubins et partenaires de PACS.
Son principal inconvénient est son irrévocabilité : une fois stipulée, la clause ne peut être modifiée qu’avec l’accord des deux parties. Elle est particulièrement adaptée aux couples sans enfants ou aux unions où chacun souhaite protéger l’autre en priorité sur ses propres héritiers.
La SCI familiale : souplesse et transmission progressive
La Société Civile Immobilière permet à un couple d’acquérir un bien immobilier via une société dont ils détiennent les parts, plutôt que directement. En cas de décès de l’un des associés, ce sont des parts sociales qui entrent dans la succession, et non le bien lui-même, qui reste dans la SCI. Le survivant, s’il est gérant de la société, conserve la maîtrise du logement et peut y rester sans que les héritiers puissent en exiger la vente.
La SCI facilite également la transmission progressive du patrimoine immobilier par donations successives de parts, en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Elle est plus complexe à constituer et à gérer qu’une acquisition directe, mais présente une souplesse de transmission rare pour les patrimoines immobiliers importants.
Les droits du conjoint survivant : ce que la loi prévoit déjà
Avant d’envisager des montages spécifiques, il est utile de rappeler ce que la loi garantit déjà au conjoint marié survivant. Il dispose d’un droit viager au logement familial, c’est-à-dire le droit d’y rester jusqu’à sa mort, dès lors qu’il le demande dans l’année suivant le décès. Ce droit existe indépendamment du régime matrimonial et de la présence d’autres héritiers.
Ce droit légal ne s’applique cependant qu’aux époux, et non aux concubins ni aux partenaires de PACS, qui restent bien plus exposés et pour lesquels les dispositifs comme la tontine ou la SCI prennent tout leur sens.
Choisir le bon outil selon sa situation
Il n’existe pas de solution universelle. Le choix entre tontine, SCI, testament, donation entre époux ou simple régime matrimonial adapté dépend de la configuration familiale, du type de bien, du régime de couple et des objectifs de transmission. Ces décisions méritent d’être prises avec un notaire, idéalement avant l’acquisition d’un bien, même si des ajustements restent possibles après.
Chez Cleriam, nous accompagnons les salariés dans leurs réflexions patrimoniales liées à la protection du conjoint et à la transmission du logement familial. Parce que ces sujets, abordés au bon moment, évitent des situations dramatiques à ceux qu’on aime. Contactez-nous pour en savoir plus.
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